前9月調控繼續趨嚴 四季度房價漲幅或進一步回落

搜狐焦點呼和浩特站點 2019-10-18 09:46:16
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距離2020年還有不到80天,無論是在政策層面還是市場表現,房地產市場都未見輕松。

距離2020年還有不到80天,無論是在政策層面還是市場表現,房地產市場都未見輕松。

中指院統計顯示,今年以來百城新建住宅價格各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄,其中三季度累計漲幅較去年同期收窄0.3個百分點,整體價格表現平穩。成交方面,三季度一線、三線代表城市成交同比有所回落,二線代表城市成交規模相對穩定。

對于后市,多位機構人士和業內專家向《每日經濟新聞》記者分析認為,四季度房企都會沖刺全年業績目標,無疑會加速推盤去化,但市場可能并不會因此出現過熱情況。但考慮到近期房企的積極營銷勢頭,四季度房價漲幅或將進一步回落。

前9月調控415次刷新歷史記錄

國家統計局數據顯示,2019年1~8月全國房地產開發投資84589億元,增速回落0.1個百分點至10.5%,為年內最低,降溫明顯。

今年4月19日,中央政治局會議重申“房住不炒”,要求落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制;7月30日,中央政治局會議繼續強調“房住不炒”,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

對比兩次會議內容,對長效機制的表述從“調控”變為“管理”,并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的說法。

中指研究院認為,7月30日的中央政治局會議確定了三、四季度的政策基調,對市場情緒、地方政府后續政策的跟進起到了關鍵引導作用。三季度市場整體調整預期將進一步強化,會議在基調和作用方面與去年同期的中央政治局會議存在相似之處。

另外,地方政府緊縮政策數量在三季度達到階段高點,調控緊盯市場變化及時調整的特點仍比較明顯。整體來看,地方調控力度在7、8月份明顯加強,9月份有所減弱。如蘇州進一步升級了限購政策,合肥升級土拍政策,部分城市房貸利率上浮水平繼續回升,各地公積金政策密集調整,多地強化房地產市場監管等。

據中原地產研究中心統計,2019年前9個月各地合計出臺房地產調控政策達到415次,去年同期這一數字為385次。這意味著,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史記錄。

中原地產首席分析師張大偉認為,2019年是房地產政策出臺最密集的年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年來被密集提及。累計看,中央各部委在2019年來累計已經發布過25次講話或政策,要求注意防范房地產金融風險。

對于四季度的展望,中指研究院表示,金融政策將貫穿始終,在四季度仍然會繼續延續。另外,一方面,部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能;另一方面,部分城市通過局部優化現有政策,繼續精準保障首套自住購房需求。

房價漲幅收窄成交規模穩中略降

今年以來,受高價地項目集中入市等推動的結構性因素影響,商品房銷售價格仍保持較快上漲,但考慮到近期房企的積極營銷勢頭,四季度房價漲幅或將進一步回落。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,今年9月,百城新建住宅均價15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅已連續11個月運行在0.4%以內;同比上漲3.56%,漲幅連續11個月收窄,整體價格表現平穩。

累計來看,2019年1~9月百城住宅價格累計上漲2.54%,漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。今年以來各季度住宅價格累計漲幅較去年同期均有所收窄,其中三季度價格累計上漲1.08%,較去年同期收窄0.3個百分點。

成交方面,重點城市規模穩中略降。中指研究院統計顯示,今年前三季度,重點城市商品住宅成交面積同比穩中有降,三季度整體趨穩,近期市場調整壓力加大。

據初步統計,2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降1.6%,其中三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模約3210萬平方米,同比增長0.2%。

中指研究院認為,8月以來行業金融層面監管加強,疊加3~4月一二線市場銷售端的回暖導致需求后續釋放動力不足,市場調整壓力有所加大,8~9月重點城市成交規模同比均下降,“金九”成色不足。

二手房方面,2019年1~8月10大城市二手房成交套數同比增長12.9%,其中7~8月二手房成交20.6萬套,同比增長10.3%,半數城市成交同比增長。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者,四季度市場應該還會面臨僵持局面,因為多數城市的去化周期還是比較短的,大部分一二線城市去化周期都在12個月上下,三四線城市多在18個月上下。而目前無論是從供給端還是需求端看,都是相對比較疲弱的,兩端不會出現突然大的變化。

三線樓市下滑四季度將繼續調整

從城市看,總體為一線城樓市增長、二線平穩、三線下滑。據中指研究院統計,2019年1~9月一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米,同比增長19.9%。不過,8~9月需求釋放節奏開始放緩,市場出現調整。

二線代表城市前三季度成交面積約80萬平方米,同比下降0.6%,三季度成交同比增長1.9%,整體成交規模趨于穩定,內部市場延續分化格局。

值得注意的是,50個重點城市中近八成的三線代表城市位于長江和珠江三角地區,該類城市在嚴厲的政策下,市場調整態勢延續,帶動整體三線代表市場同比下降。前三季度,三線代表城市成交面積同比下降9.7%。其中,三季度月均成交面積在34萬平方米左右,同比下降約3.6%,揚州、三明同比降幅均在60%以上。

中指研究院表示,展望四季度,三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力,市場將延續調整態勢,同時一、二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩,也將面臨一定調整壓力,四季度整體市場承壓。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,四季度房企推盤力度比較大,還是走降價促銷的銷售策略,這在交易數據上應該是有回升,但回升幅度也是有限的。一方面政策面暫時不會有改變,而需求端也很難說完全釋放,四季度只能說可能會有一個溫和的小復蘇。

川財證券研報指出,考慮到三季度銷售市場有所降溫,預計不少房企在四季度的推盤速度可能會略為加快,但在房地產行業調控政策仍然持續的大環境下,預計今年四季度房地產銷售市場出現過熱現象的可能性較低。

來源:每日經濟新聞

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