2020年以后,千萬別再亂買房

搜狐焦點呼和浩特站點 2019-10-21 09:18:26
用手機看
掃描到手機,新聞隨時看

掃一掃,用手機看文章
更加方便分享給朋友

記得2014年時,很多磚家對樓市的一致判斷都是“黃金時代結束、白銀時代到來”。剛過一年,樓市翻天覆地的大漲就給了他們一記響亮的耳光。你現在還在膜拜的大咖,其實很多都根本不敢承認當年的誤判和忽悠。

記得2014年時,很多磚家對樓市的一致判斷都是“黃金時代結束、白銀時代到來”。剛過一年,樓市翻天覆地的大漲就給了他們一記響亮的耳光。你現在還在膜拜的大咖,其實很多都根本不敢承認當年的誤判和忽悠。

我曾經不止一次的提醒大家,預測樓市走向,千萬別聽他怎么說,關鍵看他怎么做!2013-2014年時,我們只是雷聲大雨點小,沒有采取實質性的措施。

2017年開始,世道變了。現在高層是把高房價當作階級敵人在看,真刀真槍的在博弈。去他的房產周期,去他的經濟周期,在決心面前一文不值!

當房產周期、經濟周期在樓市面前全部廢掉,當房價進入徹頭徹尾的橫盤時代,我們的房產投資理念就必須要轉變,必須要自我顛覆,照搬過時的套路亂買房,必定會死的很慘!

如何應對利率換錨?

從2019年10月8日開始,房貸利率正式換錨。新發放的商業貸款,利率以最新的LPR加點形成,徹底拋棄了基準利率。

從全國范圍來看,目前不管是上海的首套減20個點,還是蘇州首套加120點二套加150點,最終的結果出來,各個城市的房貸利率都與換錨之前變化不大。

中國人最講究的就是平穩過渡,這個關算是順利通過了。

我國實行利率市場化改革,推出LPR的根本目的就是要降低實際貸款利率,現在最迫切降低的是1年期LPR,確保中小企業民營企業能借到便宜的錢。

隨著美聯儲帶領各國央行掀起的降息潮到來,全球貨幣寬松周期已經開啟,未來幾年5年期LPR一定也是逐步走低的。

但在房住不炒的時代,即使未來5年期LPR逐步降低,銀行也會同步增加加點數,維持當月的房貸利率基本穩定。

但是你買房貸款簽訂合同時確定的加點數是幾十年不變的,所以,隨著未來5年期LPR的降低,商貸買房的人,月供是會逐步減少的。

這就會造成一種奇特的社會現象:每月公布的房貸利率基本不變,但是買房后你的實際利率卻在逐步降低。

因此,非常重要的一點就是,從今往后申請商貸的時候,千萬不要選擇固定利率,而要選擇1年調整一次利率,這樣你才能享受到降息的利好。

對于10月8日之前已經放貸的人來說,你還貸的錨還是基準利率4.9%。未來即使LPR打5折,也與你無關,只有眼睜睜羨慕的份。

無論是基準利率還是LPR,其實,這兩種模式對樓市都是中性的,無所謂好壞。判斷行情,將來關鍵是要盯住各省各市各銀行的加點數,因為加點數就是當年的折扣,高層的一切意圖都會通過加點數表達出來。

哪種房產值得投資?

CRIC數據在《2019年上半年全國房地產總結與展望》中,對67個城市的一手房和10個城市的二手房的成交結構進行了統計:

一手房方面:一線城市成交量最大的是70-90平米的2-3房,二線城市成交量最大的是100-120平米的3房,三四線城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。

二手房方面:4個一線城市70平米以下成交套數占比最多為42.65%,6個強二線城市70平米以下和70-90平米成交最多,各占30%左右。

以上數據和現實非常吻合,大城市的小戶型更好賣,小城市的大戶型才有市場。

作為自住來說,喜歡多大買多大,能買多豪買多豪。但是作為投資來說,必須要考慮將來接盤俠的數量和接手能力。

投資房產,一線城市首選70-90平的2-3房,預算不多也可以直接買核心地段的老破小。二線城市首選100-120平的3房,由于二線城市新區房價和漲幅普遍高于老城區,所以,如果選擇老城區老破小則必須要帶學區。三四線城市不建議純投資,非要買,就買大戶型豪宅,維護的好,若干年后也許還能僥幸賣掉。

樓市已經進入高位橫盤時代,未來賣房難度要遠遠大于買房。郊區200平的疊加一年你都賣不掉,而市中心40平的老破小2個月就能變現。

投資,是為接盤俠買房,接盤俠喜歡的房子才是真正的好房子!

戶籍放開、房價分化

今年下半年開始,三四線城市像是突然腦回路清晰了一樣,后知后覺,突然集中宣布取消落戶門檻,放開落戶限制。

7月10日,山東省城鎮化工作領導小組制定的2019年重點工作是:全面放開建制鎮和中小城市落戶限制。

7月26日,廣西則宣布,除南寧和柳州兩個排名前兩位的城市之外,其它所有市縣全部“零門檻”落戶。

9月份,河南新鄉市、漯河市、山西晉城市放開戶籍限制。

9月26日,湖北宜昌市宣布全面取消落戶限制。并給落戶本科生、碩士生8-9折優惠買房。

9月29日,安徽宿州市宣布:全面放開城鎮落戶,取消一切門檻,并對在主城區購買首套商品住房的給予契稅全免。

為什么三四線城市急切的加入搶人大戰,因為他們剛剛開始醒悟,現在國家數次發文,大力發展城市群、都市圈、中心城市,再不搶人,黃花菜都要涼了。

2016年,北京上海開始趕人,2018年,二線開始搶人,2019年下半年,三四線也加入搶人戰隊。

在不久的將來,除了北京和上海,落戶國內所有城市都將會“零門檻”、“無條件”,來去自由,隨心所欲。戶籍將會逐漸淪為出生、死亡、居住的登記制度,與人口遷移的權力徹底脫鉤。

戶籍制度的放開,人口的自由流動,直接的后果就是將來人力、財力、物力必將會從中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚,未來幾十年,中國的城鎮化發展,將是強者更強、弱者更弱、優勝略汰的一個漸變過程,城市的擴張和萎縮同在。城市分化不可避免,房價分化勢不可擋。

房價分化的結果就是:三四線房產靠政策漲,一二線靠需求漲。三四線靠政策創造需求,一二線靠政策壓制需求。三四線房價上漲是被動的,一二線是主動的。三四線房產是消費品,吃掉用掉住掉就不值錢了,一二線房產則是投資品,可住可租可賣還增值。

投資并長持哪里的房產,不用我再贅述了吧!

以前,我們犯的最大錯誤,就是把人口當成負擔,認為人多是累贅,人多消耗糧食,人多占用資源。計劃生育、戶籍制度、限制大城市規模,發展中小城市,種種政策都是如此。

直到現在,我們才開始意識到,原來人才是最大的財富,放開生育、放開戶籍、瘋狂搶人,才有可能將我們40年來高速發展的奇跡繼續延續下去。

發現人的價值、順應人的選擇、尊重人的意愿、維護人的尊嚴,才是我們最應該做的,逆潮流而行,勢必頭破血流!

城市群鄙視鏈

十三五規劃確定了我國現在有19個城市群。恒大研究院任澤平團隊根據我國城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造,測算出了2019-2030年各個城市群的住房需求量。

在這19個城市群中,未來10年住房需求量最大的第一梯隊城市群有6個,分別為長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島,年均住房需求量分別為2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02億平米,占全國總需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。

以上數據是個什么概念呢?就是說未來10年長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6個城市群的住房需求之和占全國需求總量的69.1%,剩下的13個城市群僅僅只占3成。不在這19個城市群的城市,需求量更是可以忽略不計。

這就是典型的二八法則,世界就是如此的殘酷,越是強大,上天越會把最好的東西強加給他。

如此之大的住房需求量,才是房價持續上漲的根本原動力。

所以,大家未來10年房產投資的城市,首選就是長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角和山東半島這6個城市群里的一二線城市,其次才是環京、環滬、環深以及各個省會城市。

城市群概念也是近幾年高層才開始提的,但真正能夠稱的上城市群的也只有以上這6個。因為其它城市群內部根本不存在輻射、協作、帶動和組團,其實都是在蹭熱度濫竽充數罷了。

城市有鄙視鏈,城市群同樣也有,不夠強大的我們,能做的就是盡量讓自己處于鄙視鏈的前段。

未來20年,房屋價值歸零

近日,深圳南山區白石洲城中村拆遷,誕生1878個億萬富豪的新聞持續刷屏。

據了解,當地村民戶均物業面積為600平,超過1000平的有37戶。按照1:1.03的補償標準,7-10萬的單價,每戶拆遷家庭的資產將達到4200-6000萬元,有37個家庭的資產將接近1億元。

這幾天,在朋友圈還反復看到一個成龍接受采訪的視頻:他說自己早年在北京看四合院,大一點的50萬一套,廁所在外面、沒有空調,自己當時根本看不上,但現在北京這樣的四合院可能10個億都買不到。

深圳白石洲城中村的房子,當年建的時候,成本一定不會超過50萬,而現在拆遷補償卻有5000萬。北京四合院房子的成本更低,但現在10個億你都買不到。

這就是房價的奧秘!

在北京上海,市中心的一手房價可以10萬,但旁邊的老破小只賣6-7萬。其實,這3-4萬的差距就是新房子本身的建設成本,而老破小的房價就是赤裸裸的地價,房屋價值完全可以忽略不計(學區除外)。用公式表示更直觀:

老破小的房價=地價(樓板價)

一手房價=地價+建設成本

房屋價值從交房的那一天起就開始持續貶值,而房屋腳下的土地卻一直在升值。所以,20年以后,你房子的售價就只有土地價格,而房屋本身的價值就會趨近于零。

因此,我一直不建議大家投資豪宅就是這個原因,豪宅的土地和旁邊老破小的土地是等價的,貴就貴在建設成本上,而若干年后,豪宅開始折舊,漲幅跑輸大盤,而旁邊的老破小卻可以穩步上漲。

房產投資說到底,就是投資腳下的這片土地,以個人名義以有限的資金拍到了一塊國有土地。房子值不值錢,全都在這片土地上。

所以,精裝修、綁車位、恒溫泳池、酒店式物業等等這些附加條件,其實都是房產投資的大忌。

房產投資,切記一個原則:地段要買最好的,房子千萬別買最好的。

實操指南

一、2000-2010年,房產投資技巧是能買多少買多少;2010-2020年,房產投資技巧是能貸多少貸多少。

2020年以后,房產投資技巧則是買好城市的好地段。買接盤俠多的城市,買接盤俠多的地段,買接盤俠最喜歡的戶型。

二、房產投資將越來越局限于小眾,而不是大眾游戲,不僅僅是由于價格門檻,而是因為房票門檻。

看到別人在投資深圳,你退而求其次投資鶴崗,這將是未來最大的笑話!

三、橫盤時代已經來臨,橫盤是炒房的末日,卻是剛需的天堂。橫盤兩年,差額為零,滿二的增值稅就可以省掉。橫盤就是停車,司機已經仁至義盡,能不能上車全看自己。

橫盤是國家給予我們最好的禮物,不可能為了少數無房戶,就把房價打回原形,所以一定要懂得感恩!

四、橫盤時代,就要死盯租金,租金多的,出租快的就意味著將來好賣,好賣就意味著增值更快。

五、上海沒漲,環滬就沒戲,北京沒動,環京根本不敢動。深圳沒起,莞惠就得躺平。想投衛星城,先看準一線趨勢,一線瘋漲之后開始調控了,你再入場衛星城不遲。

六、如果你手里有品質一般,或者說有明顯缺陷的房子,記住2020年3-4月小陽春一定要混水摸魚,抓緊賣掉。

七、最近一段時間,三四線城市的調控很亂,有放松的,有收緊的,因城施策的政策,大家玩的都很溜。

比如:無錫公積金由“認貸不認房”調整為“認房又認貸”,個人最高額度由50萬降至30萬,家庭最高額度由80萬降至60萬。而揚州卻將公積金貸款額度從35萬調高至50萬。嘉興規定,已還清公積金貸款,再次購買自住住房的,仍可享受60萬元的額度。

想要認清這些紛繁復雜的各地花招,只要記住:即可!

八、房價啟動前,在最后一個力度最大的松綁政策出臺后再入手,因為這才是房價最低點,而且成本最低。房價調控后,第一個調控政策出臺時,就要高位拋掉,最后一個銅板留給接盤俠賺,否則你根本拋不掉。

簡言之,就是最后買進,最早拋出。

九、像炒股一樣炒房,必定虧死。像炒房一樣炒股,才會盈利。要記住,股市賺錢了要換成房子,房子賺錢了要繼續換成房子。

十、2020年以后,投資大城市房產仍然是抵抗通脹、避免階級滑坡的主要渠道,但要注意兩點,一個是心態,一個是月供。

如果有賭博和暴富心態,我勸你趕緊收手。月供東拼西湊,以為熬一熬很快就能翻身,那么我告訴你,你根本看不到明天的太陽。

順風加杠桿,一步登天,逆風加杠桿,刀山火海。只能維持2年以內的月供,都是玩火。

最后,我想讓大家認清這個社會的殘酷:越是貧窮的家庭,越是生活在社會底層的人,他們的后代,大概率還會是窮人。其實,我們奮斗的目標無非就是:讓子女一出生就站在了別人的肩膀上!

來源:鳳凰網房產

聲明:本文由入駐焦點開放平臺的作者撰寫,除焦點官方賬號外,觀點僅代表作者本人,不代表焦點立場。